seriál · REITs: Jak získat vysoké dividendy z nemovitostních investic · díl 10
Mezi dividendovými tituly existuje kategorie, která investory láká na zajímavé výnosy, a tou jsou REITs, neboli Real Estate Investment Trusts.
Jednou měsíčně poznámky z vlastního portfolia a k tomu, o čem zrovna přemýšlím. Žádná doporučení, žádné tipy na akcie.
Mezi dividendovými tituly existuje kategorie, která investory láká na zajímavé výnosy, a tou jsou REITs, neboli Real Estate Investment Trusts.
Tyto veřejně obchodované společnosti investují do nemovitostí a díky zvláštním daňovým pravidlům musejí většinu svého zisku vyplácet akcionářům ve formě dividend.
V posledním díle tohoto seriálu se podíváme na to, jak REITs fungují, proč jsou oblíbené mezi dividendovými investory a jaká rizika byste před investicí do REITs rozhodně neměli přehlížet.
REITs neboli Real Estate Investment Trusts jsou fondy, které se specializují na investice do nemovitostí. Jsou to společnosti, které vlastní, spravují nebo financují různé typy nemovitostí, jako jsou třeba kanceláře, nákupní centra, bytové komplexy, průmyslové areály, datová centra nebo hotely.
Akcie REITs se obchodují na burze stejně jako dividendové akcie. Díky tomu mohou i běžní investoři investovat do různých sektorů realitního trhu, aniž by museli nemovitosti přímo vlastnit.
Ve Spojených státech existuje velké množství a druhů REITs, například jenom na New York Stock Exchange se aktuálně obchoduje přes 155 společností, které mají tento status. REITs se ale rozšířily i do světa a najdete je v Kanadě, Evropě, Japonsku i Austrálii.
Aby se nějaká společnost mohla kvalifikovat jako REIT, musí splňovat určitá zákonem stanovená kritéria, například minimálně 75 % z příjmů musí pocházet z realitních aktivit a minimálně 90 % svých zisků musí vyplácet akcionářům ve formě dividend - a právě proto je mnoho REITs zajímavých pro dividendově orientované investory.
Existují různé druhy REITs, v tomto díle probereme pouze základy.
První dělení REITs je podle toho, na jakou činnost se REIT zaměřuje, zde najdeme dva základní druhy REITs:
Equity REITs investují přímo do reálných nemovitostí. Equity REITs mohou vlastnit, rekonstruovat, stavět či spravovat nemovitosti, cokoli od hotelů, kancelářských budov po průmyslové areály, zdravotnická zařízení či datová centra.
Příjem Equity REITs je primárně z nájmů, klíčová je tedy obsazenost nemovitostí a kvalita nájemců.
Mezi hlavní výhody Equity REITs se uvádí stabilní příjem z nájemného, protože většina REITs se snaží mít nájemní smlouvy uzavřené na co nejdelší dobu. Další výhodou je potenciál růstu hodnoty nemovitostí v portfoliu REIT, což může zvyšovat hodnotu investice.
Mezi rizika spojená s investicí do Equity REIT patří rozhodně riziko nájemců a obsazenosti nemovitostí, ale i riziko tržních cyklů. Mnoho Equity REIT, které například provozují hotely či zábavní parky, mělo problémy v covidových letech, kdy kvůli karanténám byly hotely i zábavní parky uzavřeny a tyto nemovitosti tak negenerovaly žádný zisk.
Mortgage REITs, známé také pod označením mREITs, nemovitosti nevlastní ani nespravují. Místo toho poskytují půjčky na nejrůznější nemovitostní projekty nebo investují do různých cenných papírů krytých hypotékami.
Příjmy těchto REITs jsou primárně z úroků, mREITs mají i jiné příjmy spojené s vlastnictvím cenných papírů krytých hypotékami.
Mezi hlavní výhody mREITs se uvádí zejména vysoké dividendy. Není výjimkou, že mREITs mají dividendu nad 10 % nebo vyšší. Vysokou dividendu je nutné brát jako signál k podrobné analýze. Velmi často je dividenda nestabilní a její výše kolísá.
Rizika spojená s investicí do mREITs jsou nejen rizika tržních cyklů a kolísání cen, ale hlavně riziko nesplacení hypotečních úvěrů. Pokud se zhorší platební morálka dlužníků nebo někteří dlužníci zkrachují, dopadne to i na profitabilitu mREIT. S tím souvisí i výše úrokových sazeb - vyšší úroky zdražují a někdy i komplikují splácení úvěrů, což může mít vliv na bonitu dlužníků.
Pozor na vysoký dluh
Jak u Equity REITs, tak u Mortgage REITs je jedním z největších rizik vysoká zadluženost, proto se tomuto tématu budeme věnovat v jedné z dalších kapitol.
Informace, zda je určitý REIT Equity REITs nebo Mortgage REITs, je veřejně dostupná a najdete jí třeba na Yahoo Finance.
Na obrázku níže vidíte printscreen informací z Yahoo Finance ohledně společnosti Realty Income Corporation, která je Equity REIT.
Na dalším obrázku níže vidíte printscreen informací z Yahoo Finance ohledně společnosti MFA Financial, Inc., která je Mortgage REIT.
Další dělení REITs je podle toho, na jaký typ nemovitostí se specializují. V REITs existuje 12 typů nemovitostních sektorů, kam patří například:
Office REITs, které se specializují na kanceláře a kancelářské budovy či celé office parky.
Gaming REITs, které se specializují na zábavní parky či kasina.
Industrial REITs, které se specializují na různé typy průmyslových nemovitostí, od obchodních domů po distribuční nebo skladovací centra.
Retail REITs, které se specializují na větší či menší nákupní centra, outlety apod.
Residential REITs, které se specializují na rezidenční nemovitosti určené pro bydlení, od velkých bytových domů po menší rodinné domy.
Health Care REITs, které se specializují na různé typy zdravotnických nemovitostí, od nemocnic, po různá medical centra či zařízení.
Data centers REITs, které se specializují na datová centra.
Existují REITs, které se zaměřují pouze na jeden typ nemovitostí, jsou ale i REITs, které mají ve svém portfoliu více typů nemovitostí.
Pokud budete chtít zjistit, jaký typ nemovitostí má daný REIT v portfoliu, nejlepší zdroj jsou webové stránky daného REIT, kde najdete, do jakých nemovitostí nebo typů aktiv daný REIT investuje.
Na začátku jsem uváděla, že REITs mají obecně vyšší dividendové výnosy. Je tomu tak proto, že podle americké legislativy REIT musí vyplatit minimálně 90 % svého zisku akcionářům ve formě dividendy.
Vysoký výnos ale není automaticky zárukou kvalitní akcie, i REITs mají svá rizika, která je dobrá znát, než se rozhodnete je zahrnout do svého portfolia.
I když jsou nemovitosti často považovány za stabilní investici, i ony procházejí tržními cykly a jejich hodnota může kolísat. Ukázkový příklad byl pokles cen nemovitostí po krizi po roce 2008 nebo pokles cen kancelářských budov v některých velkých městech důsledku covidu.
Akcie REITs se obchodují úplně stejně jako běžné akcie, volatilita a poklesy akciového trhu mají vliv i na ceny akcií REITs. Proto pokles cen nemovitostí a krize v určitém nemovitostním sektoru může mít vliv i na cenu akcií u REITs působících v daném sektoru.
Zejména u komerčních nemovitostí je zásadní stabilita nájemních smluv a nájemců. Finanční problémy nájemců nebo vysoká míra nepronajatých nemovitostí mohou snižovat příjmy daného REITu, a tím pádem i jeho schopnost vyplácet dividendy.
Ačkoli celá řada REITs si zakládá na tom, že dividendy vyplácí pravidelně a dividendy navyšuje, rozhodně to nemusí být praxe všech REITs.
Ne všechny REITs mají v portfoliu nemovitosti, existují i REITs, které poskytují hypotéky nebo investují do různých cenných papírů krytých hypotékami. Příjmy těchto REITs jsou primárně z úroků z hypoték nebo půjček, takže pokud se zhorší platební morálka dlužníků, má to vliv i na příjmy REITS, což se odrazí na výši dividend.
REITs jsou historicky citlivé na úrokové sazby, když sazby rostou, ceny akcií REITs mohou klesat, protože se společnostem prodraží financování a nemovitosti mohou ztratit na atraktivitě v porovnání s dluhopisy.
Pokud vás REITs zaujaly a uvažujete, že byste je zahrnuli do svého portfolia, na stránkách americké asociace NAREIT https://www.reit.com najdete velké množství zajímavých informací.
Na stránkách NAREIT také naleznete adresář všech REITs, které jsou členem asociace NAREIT https://www.reit.com/investing/reit-directory.
Jako další zdroj mohu uvést i naši knihu, kde jsme REITs věnovali celou samostatnou část.
Tento díl je závěrečný díl seriálu o dividendovém investování pro začátečníky a já doufám, že vás seriál bavil a přinesl vám zajímavé a užitečné informace o dividendovém investování.
Pokud vás dividendové investování zaujalo, přeji vám hodně štěstí a prosím vzdělávejte se dále. Mnoho zdrojů můžete najít na tomto webu nebo v naší knize.
Přeji vám hodně štěstí ve vašem investování!
Marika Čupa
Jmenuji se Marika Čupa a investování se věnuji přes dvacet let. Své portfolio mám postavené na dividendových akciích a Dividendina je místo, kam si o nich píšu. Píšu především proto, že mě to nutí věci pořádně nastudovat. Když chci o firmě napsat, musím jí nejdřív porozumět — a to je zdaleka nejlepší způsob, jak se v investování posunout. Když z toho má užitek i někdo další, tím líp.
